Defeito de Construção em Imóvel da COHAB: o que fazer para resolver esse problema?

Pessoas de baixa renda que não têm casa própria e que obedecem aos requisitos da legislação vigente podem adquirir imóvel da Cohab. Seria fácil imaginar a felicidade que é receber seu próprio imóvel, se não fossem os defeitos de construção que desanimam o proprietário.

O crescimento dos programas de habitação popular foi acompanhado pelo aumento no número de . Muitos proprietários lidam com os prejuízos causados por um acompanhamento deficiente das obras e com os consequentes problemas derivados dele.

Para se ter uma ideia, apenas 41% das unidades do programa têm a obra fiscalizada pela Caixa. O resultado é simples: 56,4% dos imóveis avaliados apresentam defeitos na construção. Além disso, as empresas responsáveis prezam por materiais diferentes do que deveriam empregar e por profissionais sem qualificação suficiente para o trabalho, tudo isso para economizar.

Diante disso, veja quais os principais defeitos de construção em imóvel da COHAB, os direitos dos proprietários em relação à situação e a responsabilidade da Caixa Econômica Federal frente aos problemas!

Imóvel da COHAB

O imóvel da COHAB Curitiba se destina aos interessados que cumprem os requisitos estabelecidos na legislação e que se inscrevem nas agências de atendimento da companhia. Os requisitos do candidato e de seu cônjuge/companheiro, se houver, são:

  • Ter 18 anos completos;
  • Residir em Curitiba;
  • Não ter CPF e nome vinculados a imóvel financiado ou quitado em território nacional ou da Cohab Curitiba;
  • Não ter CPF e nome relacionados no Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT) ou vinculados a uma pré-inscrição, inscrição ativa ou excluída por atendimento no sistema da COHAB Curitiba.

Os candidatos são classificados conforme o programa habitacional vigente da seguinte forma:

  • Faixa 1: renda de até R$ 1.600,00 (serão sorteados)
  • Faixas 2 e 3: renda a partir de R$ 1.600,01 (obedece à ordem cronológica de inscrição).

Ao ser classificado, o interessado deverá participar de uma reunião explicativa sobre o imóvel. Após, deverá providenciar os documentos necessários para adesão ao imóvel. O cadastro do candidato será analisado e, se aprovado, escolherá a unidade, assinará o contrato e aguardará a entrega das chaves.

Principais vícios e defeitos de construção em imóvel

Os vícios e defeitos de construção em imóvel são diferentes entre si.

Vícios dizem respeito a qualidade e quantidade. Eles podem ser impróprios ou inadequados para o fim que se destinam. Um exemplo de vício de qualidade é um item de qualidade inferior ao mencionado no memorial descritivo. A quantidade, no caso do imóvel, pode ter relação com a metragem.
Defeitos de construção são os problemas que oferecem risco à segurança dos consumidores. Eles podem ser aparentes ou não.

No caso não aparentes, a detecção do problema será feita por profissional habilitado. É preciso chamar um assistente técnico (engenheiro ou arquiteto) para descobrir a origem do problema e fazer um laudo descrevendo o que está acontecendo e como pode ser resolvido. De preferência, esse laudo deverá contemplar o custo total da reparação.

Nos imóveis do programa Minha Casa Minha Vida e da COHAB, rachaduras, trincas, infiltrações, vazamentos, falta de prumo e de esquadros são casos comuns de defeitos de construção, bem como problemas com impermeabilização, instalações elétricas ou hidráulicas defeituosas.

Direitos dos proprietários

Todo imóvel possui uma garantia obrigatória de obras por força de lei, que se aplica aos vícios e aos defeitos de construção. Quando constatados dentro dessa garantia, eles deverão ser reparados pela construtora. A garantia começa a surtir efeitos a partir do momento em que se expede o “habite-se”, que é a autorização dada pela Prefeitura que permite que determinado imóvel seja ocupado.

Os vícios de construção, inclusive os aparentes (constatados na vistoria, que se apresentam logo no início), devem ser reclamados em 90 dias, contados de sua constatação, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Porém, o Código Civil pode aumentar esse prazo para um ano.

No caso de defeitos de construção, o prazo para pedir indenização é de 5 anos, iniciando-se a partir da identificação do dano.

 

O que fazer se o imóvel apresentar defeito

O primeiro passo que o proprietário deve tomar ao notar um vício ou defeito em seu imóvel é notificar o construtor ou incorporador. É importante que os problemas sejam formalmente notificados, para que esse prazo não corra até a resposta definitiva. O comunicado deve se dar, preferencialmente, por meio escrito, físico ou digital (e-mail). Se o interessado quiser, pode, ainda, procurar por um advogado com conhecimento na matéria para que a construtora seja acionada por meio de notificação extrajudicial. O importante é que fique comprovado que a construtora recebeu a comunicação.

Em muitos casos, é contratado um profissional para avaliar a situação. Se a empresa não contratar, o proprietário deve se resguardar e contratar um engenheiro para fazer um laudo para atestar o problema. É importante também utilizar fotos e gravações para utilizar como meio de prova em possível demanda judicial.

A possibilidade de indenização por dano moral

Um imóvel novo gera expectativas no proprietário de usufruir dele, o que não acontece quando os defeitos aparecem.

De acordo com a desembargadora da 3ª Turma do TRF4, Maria Lúcia Luz Leiria, “o dano moral surge justamente do fato de se tratar de residência para moradia, circunstância que aproxima bastante a propriedade da própria personalidade, caracterizando-se a primeira como extensão da segunda”.

Em outras palavras, os transtornos causados pelos vícios e defeitos de construção afetam  direito constitucional da moradia, o que atenta diretamente contra a dignidade da pessoa, contra sua honra, devendo essa lesão moral ser compensada.

Com esse fundamento, muitas decisões de diversos tribunais brasileiros entendem que o defeito de construção em imóvel pode ensejar indenização por dano moral.Os tribunais têm fixado um valor entre R$ 5 mil e R$ 10 mil para tais indenizações.

A responsabilidade da CEF em imóveis da COHAB com defeito de construção

A CEF não é responsável em todos os casos de imóvel da COHAB. Nos casos em que ela atua como mero agente financiador de imóvel negociado com a inciativa privada, a responsabilidade se limita as questões do contrato de financiamento e não em relação ao bem financiado.

Porém, na hipótese em que o imóvel é custeado com recursos do Governo Federal, através do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), a CEF participa efetivamente na execução do empreendimento financiado, elaborando, ainda que com a colaboração de terceiros, o projeto, escolhendo a construtora e atuando nas negociações com os arrendatários.

A Lei que criou o Programa de Arrendamento Residencial impôs à Caixa Econômica Federal a incumbência de realizar a sua operacionalização (art. 1º, § 1º), prevendo a fixação de remuneração pelas atividades por ela desenvolvidas (art. 1º, § 2º). Dentre as atribuições da CEF, o art. 4º, V, prevê a responsabilidade de ‘assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos no Programa’.

Portanto, a CEF participa (ou pelo menos deveria) na fiscalização da qualidade do imóvel objeto do contrato, devendo portanto responder juntamente com a construtora da obra por defeitos e vícios de construção.

 

 

 

Julio Engel é advogado especializado em direitos do consumidor bancário e imobiliário, sócio fundador do Engel Rubel Advogados.

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